Progetto Quattrotorri.
TRASFERIMENTO SEDE SVILUPPUMBRIA
NOTA CONSEGNATA AL PRESIDENTE DELLA GIUNTA REGIONALE
NEL MARZO 1992
VALUTAZIONI SULLA FUNZIONALITA ' DELL 'ATTUALE SEDE SVILUPPUMBRIA
1- La vetustà dell 'immobile comporta interventi manutentivi per
mantenere elevato il livello qualitativo dell 'insieme.
2- Vista l 'attuale disposizione degli uffici, ubicati in 3 piani, ed
il vincolo rappresentato dalla muratura, si ravvisa la mancan¬za di
disponibilità ad incrementare in maniera sensibile posti lavoro.
3- Mancanza di una sala assemblee/conferenze di capaci proporzio¬ni.
Alcuni uffici lamentano l 'assenza di un disimpegno distribu¬tivo che
non li vincoli nella loro funzionalità. Esistono inoltre locali di
lavoro situati al piano seminterrato e sottotetto ed altri (sala
riunioni Direzione) che denunciano un limitato spazio in relazione
alla funzione.
4- Impossibilità di organizzare in maniera più razionale lo spazio,
se con con interventi di carattere oneroso e comunque non in maniera
risolutiva.
La palazzina e ' nata come civile abitazione.
5- Spesso l 'accesso alla palazzina (via Don Bosco) risulta
diffi¬coltoso, a volte totalmente interrotto, per la presenza di
auto¬vetture parcheggiate su entrambi i sensi di marcia.
6- L 'isolamento della palazzina facilita le visite di ladri che
hanno ripetutamente preso di mira gli uffici specie nell 'ultimo
anno.
Valutazioni positive:
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- Ubicazione della struttura rispetto al tessuto urbanistico della
città e dei servizi collegati con l 'attività della sede (banche -
uffici - Regione - notaio - centro città).
- Individualità della struttura; non solo intesa come palazzina
uffici, ma come complesso integrato: palazzina - terreno perti¬nente.
Vedi parcheggio riservato, aspetto estetico e silenziosità
ambientale.
- Immagine elevata della Società; trasmessa non solo come
ubica¬zione e individualità, ma anche come qualità degli uffici che
si discostano da quelli tradizionali proprio perchè derivati da una
unità abitativa. (Vedi grandi società e esperienza milanese)
- Qualità della struttura in muratura tradizionale, intesa come
comfort ambientale per chi la utilizza e delle finiture in gene¬re,
esclusi alcuni infissi.
OPPORTUNITA ' OFFERTE DA UNA NUOVA SEDE
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La mancanza di spazi adeguati determina qualche intralcio nella
fornitura di alcuni servizi e rende difficoltoso allestirne di nuovi
gia ' previsti nei programmi di attivita ' della Societa '.
Tra questi, oltre ai tradizionali compiti, si possono ricordare:
A - BANCA DATI AZIENDE MANIFATTURIERE
B - BANCA DATI SUBFORNITURA MODA
C - BANCA DATI INFRASTRUTTURE INDUSTRIALI REGIONALI
D - OSSERVATORIO CONGIUNTURALE DELLE IMPRESE UMBRE
E - ORGANIZZAZIONE DI UN SETTORE SPECIFICO "QUALITA '"
(anche per gestire in modo adeguato la legge 19/91)
F - ORGANIZZAZIONE DI UN SETTORE SPECIFICO "SERVIZI REALI"
in relazione ai nuovi compiti affidati dalla G.R.
nei comparti MODA (vedi punto "B") e MECCANICA, e
controllo CTP.
G - SPAZI PER ACCOGLIMENTO "STAGERES" ITALIANI E STRANIERI
IL COMPLESSO 4 TORRI
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La scelta di questo complesso potrebbe consentire la contempora¬nea
allocazione nel medesimo edificio di altre strutture che forniscono
servizi avanzati al sistema delle imprese umbre, determinando cosi '
una integrazione delle attivita ' espletate a tutto vantaggio della
utenza imprenditoriale e determinando inoltre una economia di scala
nei costi.
Le strutture che rientrerebbero in questo operazione potrebbero
essere:
1 - GEPAFIN
GARANZIA PARTECIPAZIONI E FINANZIAMENTI
2 - SITECH
CENTRO PER L 'INNOVAZIONE E IL TRASFERIMENTO DELL 'INFORMAZIONE
TECNOLOGICA.
3 - SE.U.
SERVIZIO EUROPA
4 - MEDIOFIDI
CONSORZIO DI GARANZIA, DI FINANZIAMENTI, DI CONSOLIDAMENTO
5 - UFFICIO ISRIM - ISTITUTO SUPERIORE MATERIALI SPECIALI TERNI
da allocare presso il SITECH (punto 2)
6 - B.I.C.
BUSINESS INNOVATION CENTER
7 - SPORTELLI PER L 'INCREMENTO DELLA IMPRENDITORIALITA ' GIOVANILE
8 - I.C.E.
ISTITUTO PER IL COMMERCIO ESTERO - SEDE DI PERUGIA
In fase di ricerca di una nuova sede.
(Opterebbe per questa soluzione, solo però insieme a noi)
VALUTAZIONI SUL COMPLESSO IMMOBILIARE 4 TORRI
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Il complesso, una volta completato, consentira ' l 'utilizzazione
collettiva di una sala congressi e di un albergo ubicati nell 'a¬rea.
Altri servizi previsti, sono un ristorante/self service, un bar,
servizi di vigilanza e portineria fuori degli orari di ufficio e
notturni.
L 'ubicazione che potrebbe apparire decentrata sul piano fisico non
lo sarebbe, funzionalmente, in concreto, stante la possibili¬ta ' di
evitare i servizi ubicati al centro della citta ', con le conseguenti
difficolta ' di accesso.
Alcune considerazioni sulla sede degli uffici:
1- Disponibilità di spazio e quindi possibilità di gestire servi¬zi
e personale in maniera non vincolante (anche considerando espansioni
future), possibilità di realizzare una sala assemblee/ conferenze di
proporzioni più capaci.
2- Struttura nuova; non intesa tanto come struttura muraria, ma come
integrazione dell 'impiantistica particolare: telematica, EDP,
telefonia, emergenza, ecc. (vedi pavimento soprelevato).
3- Impianto di raffrescamento integrato (non condizionamento)
privato.
4- Parcheggio ampio e possibilita ' di acquisire posti macchina
riservati.
5- Possibilita ' di utilizzare una reception a piano terra, ampia e
di prestigio, che potrebbe servire l 'intero complesso struttu¬rale e
dare informazioni preliminari che eviterebbero accessi inutuli agli
uffici.
6- Possibilita ' di utilizzare servizi in comune tra le varie
strutture (saletta riunioni, centro elaborazione dati, centro
stampa, servizi telematici, banche dati nazionali ed europee.)
Valutazioni negative:
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- Ubicazione della struttura: decentrata rispetto ai poli
funzio¬nali di un tessuto urbano come quello perugino (limiti del
comune di PG), praticamente Ellera - Corciano. Problematiche
funzionali: commessi, posta, banche, Regione.
- Inserimento del complesso in prossimità di zone industriali:
rumore, inquinamento e possibilità di nuove attività lavorative
vicine. Destinazione degli spazi commerciali fronte - strada.
- Individualità non facilmente identificabile per la tipologia
costruttiva dell 'intero complesso, in quanto anche l 'utilizzo totale
di una torre comporta un inevitabile confronto con quanto gli stà
accanto e sotto.
- Parcheggio non riservato a meno di non acquisire posti macchina al
piano garage (2- seminterrato).
- Necessità di prevedere un sistema di controllo accessi ai singoli
piani, per il diretto collegamento di spazi comuni sotto¬stanti con
gli uffici operativi e direzionali.
- Divisione dei piani in uffici mediante pareti attrezzate e quindi
problematiche di carattere acustico da risolvere con pareti
attrezzate fono - isolanti.
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VALUTAZIONE DI MASSIMA SUI COSTI DI REALIZZAZIONE
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Nel rispetto della progettazione che è stata effettuata, riferita
alla divisione di n. 5 piani del complesso edilizio in questione,
sono stati stimati dei costi per la realizzazione di uffici
operativi e direzionali, nel rispetto della qualità ed estetica
normalmente impiegata in Sviluppumbria.
La valutazione si riferisce alla condizione attuali dell 'edificio e
non comprende: l 'integrazione di mobili e i costi tecnici di
trasferimento riferiti a impianti e arredi.
- Pareti attrezzate divisorie (in materiale ignifugo e fono -
isolanti) per n. 5 piani:
L. 390.000.000
- Integrazione dell 'impianto elettrico esistente: linee EDP,
telefoniche, luci di emergenza, rilevazione fumi.
Impianto distributivo per ogni singolo ufficio. Illuminazione locali
di servizio, corridoi, sale riunioni, reception, sala assemblee e
consiglio. Impianto video citofonico per controllo piani e accessi.
Per n. 5 piani:
L. 148.000.000
- Messa in opera di moquette su tutti i piani, controsoffitti in
carton-gesso stuccato, metallici e legno nei locali interessati (
sale riunioni, sala consiglio, assemblee, Presidenza, Direzio¬ne,
ecc.). Per n. 5 piani:
L. 183.000.000
- Tendaggi per uffici, sale riunioni, assemblee, consiglio,
Presidenza, Direzione. Tende speciali per sale riunioni di sup¬porto
a quelle previste. Per n. 5 piani:
L. 57.000.000
- Sistemazione locale reception piano stradale (costo cumulativo
presunto)
L. 18.000.000
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TOTALE COMPLESSIVO TORRE L. 796.000.000
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Incidenza a piano, considerandola come media, a causa di una diversa
distribuzione planimetrica tra un piano e l 'altro.
A piano (esclusa la reception) : L. 159.200.000
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I costi sono riferiti ad una realizzazione che comprende:
- n. 5 piani da circa Mq. 425 l 'uno.
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- n. 1 reception a piano stradale per circa Mq. 75/80.
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- n. 1 locale al piano interrato (magazzino) per circa Mq. 150.
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Nel corso di una riunione di Consiglio in data ...... il Diretto¬re
dr. Agostini si e ' espresso negativamente su di un progetto di
trasferimento della sede, dando per scontato che questo tipo di
scelta era stata scongiurata e che si era deciso di soprassedere,
manifestando con evidenza e vivacita ' la propria contrarieta ' ad un
progetto simile.
Questo fatto richiede una precisazione per una serie di motivi:
-il Consiglio non ha mai preso in esame questa mia proposta;
-il Direttore si era sempre dichiarato in precedenza d 'accordo
sull 'iniziativa in dei "pour parler";
-non ho mai pensato di retrocedere da questa idea, come ho
riconfermato nel corso della stessa riunione del Consiglio del...,
ritenendo tuttora importante il progetto per i motivi illustrati
nella relazione che oggi consegno;
-essendo ormai giunti al termine del mandato ritengo utile la¬sciare
ai Consiglieri uscenti e ai successori un lavoro che era stata
predisposto nell 'interesse di Sviluppumbria.
Questa relazione era gia ' pronta esattamente un anno fa ' circa, per
una prima presa visione da parte del Consiglio, e godeva gia '
dell 'accordo degli Assessori all 'Industria e al Bilancio, oltre che
dei responsabili degli altri enti interessati alla vicenda, ed era
elencata in una convocazione del Consiglio stesso, quando fui
convocato dal Presidente Ghirelli il quale mi invitò a non portare
avanti l 'iniziativa, su cui comunque si dichiarava d 'ac¬cordissimo,
come d 'accordissimo era a suo dire il Direttore dr. Agostini che lui
aveva consultato, in quanto con la campagna elettorale in corso la
cosa poteva essere strumentalizzata dalle opposizioni.
Manifestai ovviamente parere contrario, in quanto ritenevo il
progetto, e lo dissi, orientato esattamente nel senso di
raziona¬lizzazione dell 'azione politica degli strumenti che la
Regione metteva in campo per la politica industriale e quindi era
diffi¬cilmente criticabile nella sostanza, e pregai Ghirelli di
rivede¬re questa sua posizione.
Il Presidente mi assicurò che lo avrebbe fatto e che mi avrebbe
riconvocato a questo riguardo entro due giorni.
Da quel momento non ne ho sentito piu ' riparlare, ma non mi risulta
che se ne sia nemmeno riparlato nelle sedi ufficiali della Regione,
quindi l 'affermazione del Direttore Agostini, lascia intendere che
esistono centri decisionali occulti.